アルテスタ税理士法人

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外国法人による日本の不動産の購入

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外国法人による日本の不動産の購入事例が非常に多いです。下記課税関係を整理しましたので、ご参考まで。

<<日本の不動産はPEに該当するか?>>
*外国法人は非居住者に該当
*日本で保有する不動産は恒久的施設にはならない(PEの定義は支店、事務所、常習代理人等)
*その不動産を賃貸するとしてもPEに該当しない
*その不動産を管理している業者がある場合、独立代理人であればPEには該当しない
*PE無しの外国法人として課税
<<日本での源泉徴収>>
*不動産所得は、租税条約が締結されている場合には大抵の場合日本側で課税権有り
*日本の国内法では、日本法人が賃料を払う場合には20%源泉、日本人個人が賃料を払う場合には源泉無し
<<外国法人は、日本で法人税の申告書を提出する義務があるか?>>
*PEの無い外国法人は、資産の所得(不動産所得)については、総合課税による申告書提出義務有り。従い、源泉徴収された所得税がある場合にはその還付の請求は可能。法人税のみが課税。地方税は非課税。
(参考までに、TK分配金は、源泉分離課税であるため、申告義務無し→申告できないため、源泉所得税の還付も不可能。)
*20%源泉徴収を免除させるための届出の制度があるが、日本にPEがあることが要件となっている。
*外国法人が日本にPE(代理人PEであれば可能)があるものとして、源泉免除の申請は恐らく可能。許可制であり、免除申請が許可されるか否かは不明であるが、過去の事例では許可されている。
*但し、PEがあるとしてしまうため、法人税の他住民税も課されることになる点がデメリット。
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